Dòng tiền đầu tư bất động sản đang chảy vào đâu?

Theo giới chuyên môn, dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản vẫn còn nhưng ngày càng chọn lọc và không phải phân khúc nào cũng hút vốn đầu tư.

Người mua đang xuống tiền ở đâu?

Dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp, nâng tổng số giao dịch trong 6 tháng đầu năm lên khoảng 48.000. Riêng nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 19.600 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công trên cả nước, bằng 71,5% so với quý I/2026 và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong đó, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có khoảng 26.567 giao dịch thành công, bằng 86,1% so với quý I và 77,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Đất nền ghi nhận khoảng 73.438 giao dịch, bằng 67% quý I/2026 và 59,9% so với cùng kỳ năm 2025.

Những con số trên cho thấy sức cầu trên thị trường vẫn còn, dù thanh khoản đã giảm so với các giai đoạn trước. Theo giới chuyên gia, dòng tiền hiện không còn phân bổ rộng mà đang tập trung vào những sản phẩm có giá trị sử dụng, khả năng khai thác hoặc tiềm năng tăng giá trong trung và dài hạn.

Chia sẻ với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết theo số liệu của DKRA, thanh khoản thị trường hiện chỉ còn khoảng 50-60% so với cùng kỳ năm ngoái, thậm chí một số phân khúc chỉ còn khoảng 40%.

“Tuy nhiên, một số dự án vẫn ghi nhận giao dịch, chủ yếu tập trung vào sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có mức giá nằm trong vùng hợp lý”, ông nói.

Theo ông Thắng, với phân khúc căn hộ, người mua đang hướng đến những sản phẩm có mức giá phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu ở thực. Tương tự, sản phẩm thấp tầng có giá dưới 10 tỷ đồng nếu chủ đầu tư có chính sách kích cầu phù hợp cũng có thể tiếp cận được nhóm khách hàng này.

Ở phân khúc cao cấp, thanh khoản vẫn xuất hiện tại những sản phẩm có vị trí đặc biệt đắc địa, chẳng hạn các dự án nằm tại khu vực lõi trung tâm. Dù vậy, giao dịch tại nhóm này không ở mức bùng nổ trong bối cảnh thị trường chung vẫn trầm lắng.

“Dòng tiền hiện đang tập trung vào hai nhóm sản phẩm tương đối rõ nét. Một là bất động sản cao cấp thực sự có vị trí đắc địa, khan hiếm. Hai là các sản phẩm có mức giá phù hợp và đáp ứng nhu cầu ở thực”, ông chia sẻ.

Trong khi đó, đất nền vẫn có giao dịch nhưng chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp.

Cơ hội tốt cho người có sẵn dòng tiền

Bên cạnh nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, thị trường hiện cũng xuất hiện dòng tiền đầu tư từ những người có sẵn tiền mặt hoặc nguồn tài chính tốt. Đây là nhóm có xu hướng tìm kiếm cơ hội khi thị trường đang trong giai đoạn trầm lắng và giá bất động sản có sự điều chỉnh.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, nhận định dòng tiền chủ đạo trên thị trường hiện nay là tiền tích lũy, tiền dự trữ của người dân. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu sở hữu tài sản an toàn, ưu tiên pháp lý rõ ràng và kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn.

“Những phân khúc vừa có nhu cầu thực vừa sở hữu yếu tố khan hiếm đang nổi lên rõ nét hơn trên thị trường”, ông Toản nhìn nhận.

Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn đang trở thành trụ đỡ chính của thị trường. Đáng chú ý, hành vi tìm kiếm của khách hàng đang dịch chuyển sang những sản phẩm có khả năng sử dụng và khai thác dòng tiền, thay vì chỉ đặt cược vào mức tăng giá trong ngắn hạn.

Với người mua để ở, chất lượng sống, tiện ích và khả năng kết nối ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng. Trong khi đó, nhóm mua để kinh doanh hoặc cho thuê quan tâm thêm đến lượng cư dân, sức mua, khả năng vận hành và dòng khách.

Theo ông Đính, quyết định xuống tiền hiện được cân nhắc dựa trên nhiều dữ liệu hơn, từ giá bán, chính sách tín dụng, pháp lý, tiến độ triển khai đến chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê. “Dòng tiền vì thế đang có xu hướng chuyển từ tâm lý đón sóng sang đón giá trị”, ông nói.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, với nhà đầu tư có dòng tiền tốt, giai đoạn hiện nay có thể mở ra cơ hội “bắt đáy” tại một số tài sản.

“Người có sẵn tiền mặt có thể tận dụng thời điểm này để tìm kiếm những bất động sản có vị trí đắc địa mà trong điều kiện thị trường bình thường không dễ tiếp cận. Bên cạnh đó, một số sản phẩm có thể được chào bán với mức chiết khấu khoảng 10-20%, thậm chí 30% so với giai đoạn bình thường”, ông nói.

Tuy nhiên, cơ hội không đồng nghĩa với việc mọi bất động sản đều đáng mua. Nhà đầu tư vẫn cần đánh giá kỹ pháp lý, vị trí, mức giá và khả năng khai thác trước khi quyết định.

Dù vậy, cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư đều được khuyến nghị kiểm soát mức độ sử dụng đòn bẩy. Trong điều kiện lãi suất vẫn neo cao, chi phí vay có thể làm gia tăng áp lực tài chính và bào mòn lợi nhuận kỳ vọng.

Thị trường vì vậy đang bước vào giai đoạn mà khả năng lựa chọn quan trọng hơn việc chạy theo xu hướng chung. Dòng tiền vẫn ở lại với bất động sản, nhưng đang tìm đến những tài sản có giá trị thực, đáp ứng nhu cầu sử dụng hoặc có khả năng tạo dòng tiền, thay vì đơn thuần kỳ vọng vào một đợt tăng giá trong ngắn hạn.

Ái Sa/VietnamFinance