Thế khó của DN bất động sản: Nguồn cung tăng 40%, nợ vay vọt lên 360.000 tỷ đồng

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh, nhưng thanh khoản chững lại khi lãi suất cao, đẩy nợ vay của doanh nghiệp niêm yết lên hơn 360.000 tỷ đồng.

Theo báo cáo của S&I Ratings, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận khoảng 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ.

Nguồn cung tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng mạnh. Theo CBRE, cả năm 2026, hai thị trường này dự kiến có khoảng 84.000 căn hộ và 11.500 căn nhà liền kề, biệt thự được mở bán.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa thanh khoản cải thiện tương ứng. Giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM có dấu hiệu chững lại, với tỷ lệ hấp thụ giảm khoảng 20-40% so với các quý trước. Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, người mua có xu hướng thận trọng hơn, trong khi doanh nghiệp phải tăng các chương trình ưu đãi để kích cầu.

Tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng khoảng 21% từ đầu năm, nhưng tín dụng cho vay mua nhà lại có dấu hiệu chững lại. Trong quý II/2026, dư nợ cho vay mua nhà tại VPBank chỉ tăng 2,4% so với quý trước, HDBank gần như đi ngang, còn Techcombank giảm 1,4%.

Diễn biến này cho thấy dòng vốn đang tập trung nhiều hơn vào phía chủ đầu tư và hoạt động kinh doanh bất động sản, thay vì nhu cầu mua nhà của người dân.

Áp lực còn đến từ chi phí đầu vào. Lãi suất vay của doanh nghiệp bất động sản phổ biến khoảng 12-14%, trong khi chi phí nhân công có nơi tăng tới 25% và nguyên vật liệu tăng 10-20%. Những yếu tố này khiến doanh nghiệp khó giảm giá bán dù nguồn cung đang được cải thiện.

Đối với người mua nhà, mặt bằng lãi suất cũng trở thành rào cản đáng kể. Đến quý II/2026, chênh lệch giữa lãi suất cho vay và huy động được ước tính khoảng 7,2 điểm phần trăm. Theo DXS, đến tháng 6, lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại 6/8 ngân hàng được khảo sát đã tăng lên khoảng 7,99-9,56%/năm, cao hơn cuối năm 2025. Lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14%/năm, cao nhất kể từ quý I/2023.

Đòn bẩy tài chính tăng, trái phiếu trở lại

Trong khi chi phí vốn tăng, nhu cầu vốn của doanh nghiệp bất động sản cũng phục hồi theo tiến độ triển khai dự án. Điều này thể hiện rõ qua quy mô nợ vay.

Theo S&I Ratings, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đến cuối tháng 6/2026 đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với cuối quý I, tương đương tăng gần 60.900 tỷ đồng.

Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng từ 0,61 lần lên 0,72 lần, mức cao nhất trong 15 quý. Điều này cho thấy mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp đang gia tăng. Bình quân, cứ 1 đồng vốn chủ sở hữu thì doanh nghiệp đang sử dụng thêm 0,72 đồng nợ vay.

Đáng chú ý, nợ dài hạn chiếm 67,3% tổng dư nợ, tăng từ 63,1% trong quý trước. Cơ cấu này cho thấy một phần đáng kể dòng vốn vay đang được sử dụng để triển khai và phát triển dự án, thay vì chỉ phục vụ nhu cầu vốn lưu động ngắn hạn.

Hệ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản qua các quý. Đồ họa: S&I Ratings.

Vinhomes là doanh nghiệp có mức tăng vay lớn nhất, hơn 50.000 tỷ đồng, chủ yếu phục vụ đầu tư và phát triển các dự án mới. Novaland đứng tiếp theo với mức tăng nợ vay hơn 4.000 tỷ đồng.

Cùng với tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục trở thành kênh huy động vốn quan trọng của các chủ đầu tư. S&I Ratings ước tính trong 6 tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 275.400 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 128.200 tỷ đồng, tương đương 46,5%.

Riêng quý II, doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 102.400 tỷ đồng trái phiếu, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% tổng lượng phát hành trên thị trường. Gần 84% giá trị phát hành đến từ ba doanh nghiệp lớn là Vingroup, Masterise và Sun Group.

Tuy nhiên, việc huy động vốn qua trái phiếu cũng đi kèm chi phí cao. Lãi suất phát hành bình quân của nhóm bất động sản khoảng 11,4%/năm trong quý II và 11,3%/năm trong 6 tháng đầu năm. Mức cao nhất lần lượt lên tới 12,5% và 13,5%/năm.

Như vậy, đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp bất động sản đang tăng trên cả hai kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu. Trong khi đó, chi phí huy động vốn mới ở mức cao có thể làm gia tăng áp lực tái cấp vốn trong những năm tới.

S&I Ratings dự báo lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2027 sẽ vượt 156.500 tỷ đồng, tăng khoảng 16% so với năm nay. Nếu mặt bằng lãi suất phát hành mới tiếp tục duy trì trên 11%/năm, chi phí tái cấp vốn có thể trở thành áp lực đáng kể đối với các doanh nghiệp có đòn bẩy cao.

Tiểu Vy/VietnamFinance