Nghịch lý biệt thự, liền kề triệu USD chào giá rẻ vẫn ‘đói´ khách thuê
Chào thuê với mức giá thấp, giảm giá để tăng tỷ lệ lấp đầy nhưng vẫn khó tìm khách thuê là thực trạng của các căn biệt thự, liền kề có giá trị hàng chục tỷ đồng tại vùng ven Hà Nội. Thực tế này phản ánh nghịch lý của thị trường thấp tầng khi giá trị tài sản liên tục tăng nhưng khả năng khai thác dòng tiền cho thuê lại khá hạn chế.
Đỏ mắt tìm khách
Chị Ánh Tuyết, một môi giới bất động sản chuyên cho thuê tại khu vực huyện Hoài Đức cũ (Hà Nội) cho biết thời gian gần đây việc tìm khách thuê biệt thự, liền kề khá khó khăn. Không ít căn nhà trị giá hàng chục tỷ đồng được đăng tin cho thuê suốt nhiều tháng nhưng vẫn chưa có người đến ở.
“Có những căn chủ nhà đầu tư hơn 20 tỷ đồng nhưng chấp nhận cho thuê khoảng hơn chục triệu đồng mỗi tháng để có người ở giữ nhà. Tuy nhiên ngay cả với mức giá này, việc tìm khách cũng không dễ”, chị Tuyết nói.
Theo chị, để tăng khả năng tiếp cận khách thuê, môi giới buộc phải liên tục điều chỉnh giá và quảng bá trên nhiều nền tảng trực tuyến.
“Với mức giá chỉ khoảng hơn 10 triệu đồng mỗi căn (chưa hoàn thiện nội thất), nếu nằm trong nội đô, chỉ cần hôm nay đăng, ngày mai sẽ có khách thuê. Nhưng với biệt thự, liền kề nằm ở vùng ven, phải đăng trên Facebook, TikTok, các hội nhóm cho thuê nhà, thậm chí nhờ người quen giới thiệu vẫn ế ẩm. Có căn tôi đăng tin liên tục mấy tháng mà khách hỏi rất ít”, chị Tuyết cho biết.
Chị cũng kỳ vọng thị trường có thể nhộn nhịp hơn khi bước vào mùa nhập học của sinh viên, thời điểm nhu cầu thuê nhà thường tăng. Tuy nhiên hiện tại, nhiều chủ nhà vẫn phải tiếp tục giảm giá để tìm khách.
Không chỉ riêng khu vực Hoài Đức, tình trạng biệt thự, liền kề khó cho thuê cũng diễn ra tại nhiều khu đô thị nằm xa trung tâm nội thành.
Chị Hà Trang, một môi giới bất động sản khác, cho biết dù nhiều căn có giá trị lên tới vài chục tỷ đồng nhưng do hạ tầng kết nối với trung tâm chưa hoàn thiện, lượng cư dân về ở vẫn khá thưa thớt, thiếu vắng tiện ích xung quanh dẫn đến tình trạng vắng khách thuê.
“Nguyên nhân khiến những căn biệt thự, liền kề ở đây có giá hàng chục tỷ đồng nhưng cho thuê với mức giá rẻ là do xa trung tâm, chưa có người dân về ở. Dù chủ nhà đã hạ giá để hút khách, việc tìm người thuê vẫn rất khó. Thậm chí có những căn đã hoàn thiện nội thất, treo biển cho thuê cả năm nhưng vẫn vắng khách”, chị Trang chia sẻ.
Thực tế, trên thị trường mức giá thuê của nhiều căn biệt thự, liền kề hiện đang khá thấp so với giá trị tài sản. Theo ghi nhận, tại các khu vực như Hoài Đức, Hà Đông... nhiều căn có giá bán dao động 15 - 40 tỷ đồng nhưng giá cho thuê chỉ khoảng 9-13 triệu đồng/tháng đối với các căn đã xây thô. Với những căn đã hoàn thiện nội thất, mức thuê cũng chỉ cao hơn khoảng 3-5 triệu đồng.
Với mức giá này, không ít chủ nhà buộc phải cân nhắc phương án cải tạo để cho thuê theo phòng nhằm tăng dòng tiền. Mỗi căn biệt thự có thể chia thành 7-10 phòng (đối với các căn 4-5 tầng) với giá thuê khoảng 2-3 triệu đồng/phòng. Tuy nhiên, phương án này đòi hỏi chi phí cải tạo lớn, đồng thời phát sinh bài toán quản lý vận hành và rủi ro tỷ lệ phòng trống, nên không phải nhà đầu tư nào cũng sẵn sàng triển khai.
Nếu dùng một phép tính đơn giản, với một căn nhà trị giá khoảng 20-30 tỷ đồng nhưng giá thuê chỉ khoảng 10-15 triệu đồng/tháng, lợi suất cho thuê chỉ vào khoảng 0,4-0,6%/năm. Mức sinh lời này thấp hơn rất nhiều so với nhiều kênh đầu tư khác.
Điều này cho thấy một nghịch lý trên thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội: dù giá trị tài sản có thể lên tới hàng triệu USD, khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê lại khá hạn chế, khiến nhiều căn biệt thự, liền kề chủ yếu được nắm giữ với kỳ vọng tăng giá trong dài hạn hơn là khai thác lợi nhuận từ cho thuê.
Kỳ vọng cải thiện khi hạ tầng và cư dân hoàn thiện
Thực trạng trên cũng đặt ra câu hỏi về hiệu quả khai thác của phân khúc nhà thấp tầng, trong bối cảnh giá bán tại nhiều khu vực của Hà Nội đã tăng lên mức rất cao trong những năm gần đây.
Trong nhiều năm qua, phân khúc nhà thấp tầng tại Hà Nội liên tục ghi nhận mặt bằng giá tăng mạnh. Một phần nguyên nhân đến từ sự khan hiếm quỹ đất trong khu vực nội đô, trong khi nhu cầu sở hữu nhà liền thổ vẫn duy trì ở mức cao.
Theo báo cáo của Savills, giá sơ cấp trung bình của nhà thấp tầng tại Hà Nội hiện khoảng 257 triệu đồng/m2 và nhìn chung vẫn duy trì ổn định trong thời gian gần đây. Trên thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng cũng không biến động nhiều, chủ yếu đi ngang so với giai đoạn trước nhưng vẫn ở mức cao.
Báo cáo của Avison Young Việt Nam cũng cho thấy phân khúc biệt thự, liền kề đang duy trì mức giá cao trên diện rộng. Tại các khu vực nội đô và các vành đai phát triển như vành đai 3.5, giá trung bình của dòng sản phẩm này đã lên tới khoảng 9.600 USD/m2, tương đương khoảng 253 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, tại một số khu vực có hạ tầng hoàn thiện và mật độ cư dân cao, giá chào bán có thể tiệm cận ngưỡng 13.000 USD/m2, tương đương khoảng 342 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, mức giá bán cao không đồng nghĩa với khả năng khai thác cho thuê hiệu quả. Một trong những nguyên nhân quan trọng là nhiều khu đô thị mới vẫn đang trong giai đoạn hình thành cộng đồng cư dân, khiến các hoạt động kinh doanh và dịch vụ chưa phát triển.
Không giống như căn hộ chung cư khi nhu cầu thuê đến từ nhiều nhóm khách hàng như người đi làm, chuyên gia nước ngoài hoặc sinh viên, biệt thự và nhà liền kề thường có diện tích lớn và mức giá thuê cao hơn, nên tệp khách thuê cũng hẹp hơn.
Bên cạnh đó, nhiều khu đô thị mới tại các khu vực mở rộng của Hà Nội vẫn chưa hình thành hệ sinh thái tiện ích đầy đủ như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại hay các khu dịch vụ. Điều này khiến việc sinh sống lâu dài tại các khu vực này chưa thực sự thuận tiện, từ đó ảnh hưởng tới nhu cầu thuê.
Một yếu tố khác cũng được nhắc tới là đặc điểm của thị trường bất động sản Hà Nội trong nhiều năm qua mang nặng tính đầu tư. Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, nhiều nhà đầu tư mua biệt thự, liền kề với kỳ vọng tăng giá trong dài hạn, thay vì khai thác cho thuê ngay lập tức.
Chính vì vậy, tại không ít khu đô thị, tỷ lệ nhà xây xong nhưng chưa có người ở vẫn khá cao. Khi lượng cư dân chưa đủ lớn để hình thành cộng đồng sinh sống sôi động, các hoạt động thương mại và dịch vụ cũng khó phát triển, kéo theo nhu cầu thuê thấp.
Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, cho rằng việc cho thuê biệt thự, liền kề gặp khó khăn hiện nay chủ yếu do hạ tầng vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Đặc biệt là tại khu vực phía tây, tỷ lệ lấp đầy tại các khu biệt thự vẫn còn rất thấp.
Theo ông Điệp, nhiều tuyến giao thông quan trọng như vành đai 3.5, vành đai 4 hay trục Tây Thăng Long vẫn chưa hoàn thiện, khiến việc kết nối với các khu vực khác của thành phố còn hạn chế. Khi các tuyến giao thông này được hoàn thành, việc di chuyển thuận lợi hơn có thể giúp khu vực thu hút thêm cư dân và hoạt động kinh doanh.
Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng hiện nay phần lớn dân cư Hà Nội vẫn tập trung sinh sống trong khu vực vành đai 3, trong khi nhiều khu đô thị nằm ngoài khu vực này vẫn chưa hình thành mật độ cư dân đủ lớn để hỗ trợ kinh doanh dẫn đến tình trạng nhà thấp tầng ế ẩm, phải giảm giá để hút khách.
Theo ông Quê, khi các đại đô thị phát triển mạnh hơn và kéo dân cư về sinh sống, đồng thời các tuyến giao thông được hoàn thiện, khu vực này có thể hình thành cộng đồng cư dân đông đúc hơn, từ đó cải thiện khả năng kinh doanh và cho thuê đối với phân khúc biệt thự, liền kề.
Trong dài hạn, nhiều chuyên gia cho rằng giá trị của các khu biệt thự, liền kề tại khu vực mở rộng của Hà Nội vẫn có dư địa tăng trưởng nhờ quá trình đô thị hóa và đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, việc khai thác dòng tiền từ cho thuê đối với phân khúc này vẫn sẽ là một bài toán không dễ đối với nhiều nhà đầu tư.
