BĐS ´đốt´ nóng đường đua trái phiếu, quy mô phát hành tăng gấp đôi đầu năm
Lũy kế 8 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 384.200 tỷ đồng, tăng 2,7% so với cùng kỳ năm ngoái.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 8 ghi nhận nhịp tăng tốc rõ rệt khi giá trị phát hành đạt 61.500 tỷ đồng, tăng 48,7% so với tháng trước và tăng 1,7% so với cùng kỳ.
Câu chuyện trở nên đặc biệt hơn với sự trở lại mạnh mẽ của nhóm bất động sản. Trong khi ngân hàng vẫn giữ vị trí dẫn đầu về quy mô tuyệt đối, dòng vốn huy động qua trái phiếu của các doanh nghiệp địa ốc đang tăng nhanh và tạo ra sự thay đổi rõ nét trong cơ cấu thị trường.
Bất động sản tăng tốc: Dấu ấn hai thương vụ 7.000 tỷ đồng
Theo báo cáo thị trường trái phiếu của MBS Research công bố ngày 22/9, trong tháng 8, các ngân hàng phát hành khoảng 36.300 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 59% tổng giá trị phát hành. Tuy nhiên, nhóm bất động sản mới là khu vực ghi nhận mức tăng nổi bật nhất khi quy mô phát hành đạt 20.000 tỷ đồng, gấp khoảng 4 lần tháng 7.
Hai thương vụ lớn nhất cùng có quy mô 7.000 tỷ đồng, thuộc về CTCP Phát triển Bất động sản Hưng Long và Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Thành Quang. Trái phiếu của Hưng Long có kỳ hạn 84 tháng, trong khi Thành Quang phát hành kỳ hạn 60 tháng; cả hai cùng có lãi suất 10,6%/năm.
Theo MBS, hai doanh nghiệp này đều có liên quan tới Masterise và nguồn vốn huy động được sử dụng để nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh do liên danh Vingroup - Vinhomes làm chủ đầu tư.
Vinhomes cũng nằm trong nhóm phát hành lớn của tháng với khoảng 3.000 tỷ đồng trái phiếu, lãi suất từ 11% đến 12,5%/năm và kỳ hạn 24-36 tháng. Tính từ đầu năm, doanh nghiệp này đã huy động khoảng 45.000 tỷ đồng qua trái phiếu, lớn nhất trong danh sách các tổ chức phát hành được MBS thống kê. Mức lãi suất của các lô trái phiếu Vinhomes dao động 11%-12,5%/năm.
Trong 8 tháng đầu năm, bất động sản đã phát hành khoảng 161.300 tỷ đồng trái phiếu, tăng 147,3% so với cùng kỳ và chiếm 42% tổng giá trị phát hành. Lãi suất bình quân gia quyền của nhóm này ở mức 10,5%/năm, kỳ hạn bình quân khoảng 3,6 năm. Ngoài Vinhomes và Hưng Long, Marina Center cũng nằm trong nhóm phát hành lớn với khoảng 10.200 tỷ đồng.
Trong khi đó, ngân hàng vẫn là nhóm có quy mô phát hành lớn nhất từ đầu năm với 192.200 tỷ đồng, chiếm khoảng một nửa thị trường. Tuy nhiên, con số này giảm 29,5% so với cùng kỳ. Lãi suất phát hành bình quân của trái phiếu ngân hàng ở mức 8,5%/năm và kỳ hạn bình quân 5,2 năm. Techcombank, Sacombank và MB lần lượt nằm trong nhóm dẫn đầu với giá trị phát hành khoảng 25.000 tỷ đồng, 20.000 tỷ đồng và 19.900 tỷ đồng.
Sự khác biệt giữa hai nhóm cũng thể hiện khá rõ ở chi phí vốn. Trong danh sách các tổ chức có lãi suất phát hành cao nhất năm 2026 của MBS, nhiều doanh nghiệp bất động sản xuất hiện với mức 12%-13,5%/năm. Khải Hoàn Land đứng đầu với mức 13,5% cho lô 190 tỷ đồng, tiếp theo là Tandoland với mức 12%-13%, trong khi một số doanh nghiệp như Thái Sơn, Đô thị Du lịch Cần Giờ và Thành phố Xanh huy động ở mức 12,5%/năm.
Tính chung toàn thị trường, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bình quân gia quyền trong 8 tháng vẫn ở mức khoảng 9,5%/năm, cao hơn đáng kể so với mức bình quân 7,3% của năm 2025. Trái phiếu riêng lẻ tiếp tục áp đảo với khoảng 327.000 tỷ đồng, tương đương 85% tổng lượng phát hành.
Các doanh nghiệp phát hành khối lượng TPDN lớn nhất trong năm 2026. Ảnh: MBS Research
57.000 tỷ đồng trái phiếu chờ đáo hạn, phần lớn thuộc về BĐS
Về chất lượng nghĩa vụ nợ, tháng 8 ghi nhận thêm một mã trái phiếu lần đầu chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Green Land. Tính đến hết tháng, tổng giá trị phát hành của các trái phiếu đang chậm nghĩa vụ thanh toán được MBS ước tính gần 43.400 tỷ đồng, tương đương khoảng 3% dư nợ toàn thị trường. Bất động sản chiếm tới 70,1% số trái phiếu chậm nghĩa vụ thanh toán, còn nhóm thương mại - dịch vụ chiếm 22,1%.
Hoạt động mua lại trước hạn cũng tăng mạnh trong tháng 8. Tổng giá trị trái phiếu được doanh nghiệp mua lại đạt khoảng 30.000 tỷ đồng, tăng 82% so với tháng 7, dù vẫn thấp hơn 36% so với cùng kỳ. Ngân hàng chiếm gần 91% lượng mua lại trong tháng, tương đương khoảng 27.300 tỷ đồng. Lũy kế 8 tháng, thị trường ghi nhận khoảng 198.600 tỷ đồng trái phiếu được mua lại trước hạn.
Ở mảng trái phiếu Chính phủ, tháng 8 cũng ghi nhận sự phục hồi trong hoạt động huy động vốn. Kho bạc Nhà nước huy động thành công 27.800 tỷ đồng, tăng 49,2% so với tháng 7 và là mức cao nhất trong ba tháng. Tuy nhiên, lũy kế 8 tháng, tổng lượng phát hành mới đạt 228.900 tỷ đồng, tương đương 45,8% kế hoạch cả năm 2026. Riêng trái phiếu kỳ hạn 10 năm chiếm tới 76,1% tổng lượng phát hành.
Lợi suất trúng thầu tiếp tục nhích lên ở hầu hết các kỳ hạn. Cuối tháng 8, mức trúng thầu với kỳ hạn 5 năm là 4,25%/năm, kỳ hạn 10 năm 4,41%, kỳ hạn 15 năm 4,55% và kỳ hạn 30 năm 4,6%. Trên thị trường thứ cấp, lợi suất trái phiếu Chính phủ 10 năm kết tháng ở mức 4,45%/năm, tăng 4 điểm cơ bản so với cuối tháng 7.
Thanh khoản thị trường thứ cấp cũng cải thiện khi giá trị giao dịch bình quân đạt 18.100 tỷ đồng/ngày, mức cao nhất trong vòng một năm và tăng 8,4% so với tháng trước. Nhà đầu tư nước ngoài quay lại mua ròng khoảng 453 tỷ đồng trái phiếu Chính phủ trong tháng 8, qua đó thu hẹp mức bán ròng lũy kế 8 tháng xuống còn hơn 2.000 tỷ đồng.
Hoàng Phan/VietnamFinance
