Hơn 233.000 tỷ đồng tiền khách hàng trả trước đang ´nuôi´ 10 DN bất động sản lớn

Cuối quý II/2026, 10 doanh nghiệp bất động sản có khoản người mua trả tiền trước lớn nhất đang nắm giữ tổng cộng hơn 233.000 tỷ đồng. Đây là nguồn vốn quan trọng giúp các chủ đầu tư có tiền triển khai dự án trước khi ghi nhận doanh thu, nhưng đồng thời cũng đi kèm nghĩa vụ phải hoàn thiện và bàn giao sản phẩm cho khách hàng.

Đáng chú ý, quy mô khoản tiền này không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với dòng tiền kinh doanh dồi dào. Một số doanh nghiệp vẫn ghi nhận dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm dù số tiền khách hàng trả trước tăng mạnh.

Vinhomes nắm hơn 150.000 tỷ đồng tiền khách hàng trả trước

Báo cáo tài chính quý II/2026 cho thấy người mua đang trả tiền trước ngày càng trở thành một nguồn vốn đáng kể đối với các doanh nghiệp bất động sản. Trong nhóm 10 doanh nghiệp có khoản mục này lớn nhất, tổng số dư cuối tháng 6 đạt khoảng 233.456 tỷ đồng.

Cuối quý II/2026, 10 doanh nghiệp bất động sản có khoản người mua trả tiền trước lớn nhất đang nắm giữ tổng cộng hơn 233.000 tỷ đồng

Dẫn đầu là Vinhomes (VHM) với 150.896 tỷ đồng tiền khách hàng trả trước, tăng hơn 56.800 tỷ đồng so với đầu năm. Đứng sau Vinhomes là Sunshine Group (KSF) với gần 29.989 tỷ đồng, tiếp đến là Novaland (NVL) với 24.551 tỷ đồng. Như vậy, riêng ba doanh nghiệp này đã có hơn 205.000 tỷ đồng người mua trả tiền trước, chiếm gần 88% tổng số của nhóm 10 doanh nghiệp.

Các vị trí tiếp theo lần lượt là Đất Xanh (DXG) 8.077 tỷ đồng, Hoàng Huy (TCH) 6.492 tỷ đồng, Taseco Land (TAL) 4.573 tỷ đồng, Nam Long (NLG) 2.937 tỷ đồng, DIC Group (DIG) 2.901 tỷ đồng, Kinh Bắc (KBC) 1.811 tỷ đồng và Hải Phát Invest (HPX) khoảng 1.230 tỷ đồng.

Tại Sunshine Group, đến cuối tháng 6, khoản người mua trả trước đạt gần 30.000 tỷ đồng, trong bối cảnh doanh nghiệp đẩy mạnh triển khai và kinh doanh các dự án bất động sản. Tổng tài sản của tập đoàn cũng vượt 125.500 tỷ đồng.

Với Vinhomes, quy mô khoản tiền trả trước đặc biệt lớn gắn với việc doanh nghiệp có lượng sản phẩm được bán và thu tiền theo tiến độ tại nhiều đại dự án. Trong nửa đầu năm 2026, Vinhomes ghi nhận doanh thu thuần 116.565 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 52.092 tỷ đồng.

Tiền khách hàng tăng, nhưng dòng tiền vẫn âm

Khoản người mua trả tiền trước được ghi nhận trong nợ phải trả, do doanh nghiệp đã nhận tiền từ khách hàng nhưng vẫn còn các nghĩa vụ phải thực hiện trước khi bàn giao sản phẩm.

Có thể hiểu đơn giản, khách hàng đã thanh toán theo tiến độ, trong khi doanh nghiệp vẫn tiếp tục hoàn thiện dự án và thực hiện các thủ tục, nghĩa vụ liên quan.

Vì vậy, khoản tiền này có thể là một nguồn vốn hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình triển khai dự án, nhưng để đánh giá đầy đủ hơn tình hình tài chính, cần xem xét cùng với dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, hàng tồn kho và các khoản nợ.

Tại Novaland, khoản tiền khách hàng trả trước tăng trong khi dòng tiền kinh doanh vẫn âm. Cuối quý II/2026, khoản người mua trả tiền trước của doanh nghiệp đạt 24.551 tỷ đồng, tăng 4.198 tỷ đồng, tương đương 20,6%, so với đầu năm.

Trong 6 tháng, Novaland ghi nhận 5.096 tỷ đồng doanh thu, tăng 37,6%, và 1.772 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Tuy nhiên, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh vẫn âm 3.595 tỷ đồng. Trong khi đó, hàng tồn kho lên tới 157.712 tỷ đồng.

Điều này cho thấy việc tiền khách hàng tăng chưa đồng nghĩa dòng tiền kinh doanh đã cải thiện. Doanh nghiệp vẫn phải chi tiền cho quá trình phát triển dự án, thanh toán cho nhà thầu, bổ sung hàng tồn kho và thực hiện các nghĩa vụ liên quan. Nếu dòng tiền chi ra lớn hơn dòng tiền thu về, dòng tiền kinh doanh vẫn có thể âm ngay cả khi khoản người mua trả tiền trước tăng.

Kinh Bắc cũng cho thấy sự khác biệt giữa hai dòng tiền này. Cuối quý II, khoản người mua trả tiền trước đạt 1.811 tỷ đồng, tăng 15,1% so với đầu năm. Tuy nhiên, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 6 tháng lại âm khoảng 7.269 tỷ đồng.

Vì vậy, khoản người mua trả tiền trước nên được nhìn cùng với dòng tiền kinh doanh, hàng tồn kho và nợ vay, thay vì xem xét riêng lẻ. Khi tiền khách hàng tăng đồng thời dòng tiền kinh doanh được cải thiện, hàng tồn kho từng bước chuyển thành doanh thu và nợ vay được kiểm soát, khoản tiền này có thể trở thành nguồn vốn hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình triển khai dự án.

Ngược lại, nếu khoản tiền khách hàng tăng nhưng dòng tiền kinh doanh vẫn âm, hàng tồn kho lớn và nợ vay duy trì ở mức cao, doanh nghiệp vẫn cần thêm thời gian để chuyển số tiền đã nhận thành doanh thu và dòng tiền thực tế.

Mai Vy/VietnamFinance