Tiền sử dụng đất cao: Nút thắt khiến giá nhà khó giảm

Tiền sử dụng đất cao vẫn đang là nút thắt lớn trong bài toán giảm giá nhà ở tại các đô thị lớn hiện nay.

Tiền sử dụng đất luôn là nỗi lo với doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: Bảo Chương

Trong nhiều năm qua, việc xác định tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở thường rơi vào tình trạng có thể kéo dài nhiều năm, khiến hàng loạt dự án bị "treo" nghĩa vụ tài chính, không thể hoàn tất thủ tục pháp lý.

Trước thực tế đó, việc chuyển sang cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh có thể giúp đơn giản hóa thủ tục, nhưng nhiều ý kiến cho rằng phương pháp này chỉ phát huy hiệu quả nếu hệ số được xác định khoa học, công khai và có khả năng điều chỉnh phù hợp thực tế.

Nếu bảng giá đất đã cao, tiếp tục nhân với hệ số điều chỉnh lớn mà không có cơ chế xác định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất hợp lý, gánh nặng tài chính của dự án có thể còn tăng thêm.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ở TPHCM cho biết, giá thành phát triển một dự án nhà ở được hình thành từ nhiều yếu tố: chi phí tạo lập quỹ đất, tiền sử dụng đất, xây dựng, hạ tầng, tài chính, quản lý và các nghĩa vụ khác. Trong đó, tiền sử dụng đất có đặc điểm rất đáng lưu ý: đây là nghĩa vụ tài chính lớn, thường phát sinh trước khi doanh nghiệp có thể hoàn tất quá trình phát triển và thu hồi vốn từ dự án. Khi tiền sử dụng đất tăng mạnh, doanh nghiệp phải bổ sung vốn chủ sở hữu hoặc tăng vay ngân hàng. Phần vốn bổ sung này tiếp tục phát sinh lãi vay và chi phí cơ hội trong suốt quá trình triển khai.

Trong điều kiện sức mua yếu, doanh nghiệp không phải lúc nào cũng có thể chuyển toàn bộ chi phí tăng thêm sang người mua. Hệ quả có thể là dự án phải trì hoãn, thu hẹp quy mô hoặc không được triển khai. Khi nhiều dự án gặp tình trạng tương tự, nguồn cung thị trường tiếp tục thiếu hụt. Chính sự thiếu hụt nguồn cung lại tạo thêm áp lực giữ giá nhà ở mức cao. Như vậy, tiền sử dụng đất cao có thể tác động đến giá nhà theo hai hướng đồng thời: làm tăng chi phí phát triển dự án và làm giảm khả năng hình thành nguồn cung mới. Đây là vòng luẩn quẩn cần được tháo gỡ.

Tại phiên các phiên thảo luận về sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản của Quốc hội vừa qua, một vấn đề căn bản cũng được chỉ ra là giá đất quá cao có thể giúp các địa phương tăng thu ngân sách trong một thời điểm, nhưng gây ra những hệ lụy rất lớn đối với phát triển kinh tế và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Từ đó đặt ra yêu cầu phải xem xét lại tư duy quản lý tài chính đất đai, đặc biệt là cơ chế xác định và thu tiền sử dụng đất đối với các dự án phát triển nhà ở.

Theo Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Đoàn Luật sư TPHCM, cần xây dựng cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh phải phản ánh sát diễn biến thị trường theo cả hai chiều tăng, giảm, tránh tạo ra những cú sốc chi phí cho doanh nghiệp. Tiếp đó, cần nghiên cứu cơ chế áp dụng tỷ lệ thu tiền sử dụng đất hợp lý theo từng loại hình dự án, đặc biệt đối với nhà ở vừa túi tiền, nhà ở phục vụ người thu nhập trung bình và các dự án cải tạo, tái thiết đô thị. Việc giảm nghĩa vụ tài chính phải đi kèm điều kiện cụ thể về giá bán, tiến độ triển khai và đối tượng thụ hưởng, bảo đảm lợi ích chính sách thực sự đến được với người mua nhà.

TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc tài chính cấp cao DG Capital nhận định, một cơ chế tài chính đất đai hợp lý có thể giúp nhiều dự án được triển khai, tạo thêm nguồn cung nhà ở, việc làm, hoạt động xây dựng, thương mại và các nguồn thu thuế khác. Xét trong dài hạn, đó mới là cách khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

“Không thể chỉ kêu gọi doanh nghiệp giảm lợi nhuận, yêu cầu thị trường hạ giá hay kỳ vọng giá nhà tự điều chỉnh khi những chi phí đầu vào quan trọng nhất vẫn neo ở mức cao. Muốn người dân có cơ hội sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý, trước hết phải làm cho chi phí tạo lập dự án trở nên hợp lý. Và trong cấu trúc chi phí ấy, tiền sử dụng đất chính là nút thắt cần được tháo gỡ bằng một cuộc cải cách thực chất”, TS Nguyễn Duy Phương nêu quan điểm.

Bảo Chương/Lao động