Bất động sản cuối năm có gì đáng chờ đợi?
Thị trường bất động sản cuối năm được kỳ vọng khởi sắc khi nguồn cung tăng, lãi suất có thể hạ nhiệt, nhưng sức mua và giá nhà vẫn là những ẩn số.
Báo cáo của Công ty chứng khoán Guotai Haitong Việt Nam cho thấy kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản dân cư niêm yết trong nửa đầu năm 2026 tăng mạnh. Doanh thu toàn ngành đạt 361.152 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế gần 80.000 tỷ đồng, tăng lần lượt 135% và 351% so với cùng kỳ.
Nhóm doanh nghiệp nào dẫn dắt đà tăng?
Tuy nhiên, đà tăng chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp thuộc Vingroup, đóng góp khoảng 80% lợi nhuận toàn ngành. Riêng Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) ghi nhận lợi nhuận sau thuế 52.093 tỷ đồng, tăng 380%, nhờ hoạt động mở bán, bàn giao tại các đại dự án và lượng doanh số chưa ghi nhận (backlog) khoảng 196.800 tỷ đồng.
Guotai Haitong dự báo nhóm doanh nghiệp thuộc Vingroup tiếp tục dẫn dắt tăng trưởng ngành trong thời gian tới, trong khi nhiều doanh nghiệp còn lại vẫn phục hồi chậm.
Nếu loại trừ nhóm Vingroup, bức tranh kém tích cực hơn. Trong quý II, doanh thu của nhóm này đạt 9.288 tỷ đồng, giảm 15% so với cùng kỳ, còn lợi nhuận sau thuế đạt 5.002 tỷ đồng, tăng 290%. Lũy kế 6 tháng, doanh thu đạt 20.969 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 7.292 tỷ đồng.
Theo Guotai Haitong, lợi nhuận tăng mạnh chủ yếu nhờ chuyển nhượng dự án, thoái vốn và các khoản thu nhập khác tại một số doanh nghiệp như Novaland (NVL), Phát Đạt (PDR), Khang Điền (KDH) và An Gia (AGG), chưa phản ánh đầy đủ sự phục hồi của hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Đơn cử, doanh thu cốt lõi của Khang Điền giảm 75%, trong khi Phát Đạt chỉ ghi nhận khoảng 2 tỷ đồng doanh thu bán bất động sản do tiến độ bàn giao chậm. Novaland cải thiện kết quả nhờ bàn giao dự án và thu nhập từ chuyển nhượng vốn.
Ở phía thị trường, nguồn cung sơ cấp nửa đầu năm đạt khoảng 98.000 sản phẩm nhưng chỉ có 48.000 giao dịch, đưa tỷ lệ hấp thụ xuống 49%, thấp hơn mức 62% cùng kỳ năm trước. Hà Nội và TPHCM đều ghi nhận nguồn cung tăng mạnh nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ quanh 50%; riêng sản phẩm trên 120 triệu đồng/m2 tại TPHCM chỉ đạt khoảng 20%. Những diễn biến này cho thấy nguồn cung đang cải thiện nhanh hơn sức mua, trong khi mức độ phục hồi giữa các doanh nghiệp và phân khúc vẫn còn chênh lệch lớn.
Kịch bản cho nửa cuối năm
Guotai Haitong đánh giá lãi suất và sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung sẽ tiếp tục là những rào cản đối với thị trường trong nửa cuối năm. Với doanh nghiệp niêm yết, nhóm Vingroup được dự báo tiếp tục dẫn dắt tăng trưởng, trong khi các doanh nghiệp còn lại phụ thuộc nhiều vào tiến độ bàn giao và khả năng ghi nhận doanh thu từ các dự án đã triển khai. Thời điểm cuối năm được kỳ vọng là cơ hội để những doanh nghiệp có dự án đủ điều kiện bàn giao cải thiện doanh thu từ hoạt động cốt lõi.
Trong ngắn hạn, dòng tiền có thể tiếp tục tập trung vào các cổ phiếu đầu ngành. Kết quả kinh doanh và khả năng mở bán, bàn giao tại các dự án lớn có thể hỗ trợ một số cổ phiếu bất động sản vốn hóa vừa, nhưng mặt bằng lãi suất cao và áp lực vĩ mô vẫn là lực cản đối với nhóm này.
Đối với thị trường nhà ở, nếu lãi suất đi ngang hoặc giảm nhẹ, tâm lý chần chừ của người có nhu cầu mua nhà để ở, cho thuê hoặc khai thác dòng tiền có thể được giải tỏa, qua đó hỗ trợ thanh khoản.
Trong khi đó, chi phí phát triển dự án vẫn ở mức cao khi giá vật liệu và nhân công tăng, đẩy giá thành đầu tư lên trong bối cảnh mặt bằng giá sơ cấp đã cao so với khả năng chi trả của nhiều người mua.
Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) xây dựng 3 kịch bản cho thị trường bất động sản nửa cuối năm.
Ở kịch bản thách thức, lãi suất thả nổi duy trì 13%-15%, nguồn cung tăng 15%-20%, giá bán giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ dưới 20%, khiến thanh khoản tiếp tục ở mức thấp.
Kịch bản kỳ vọng, được DXS-FERI đánh giá có xác suất cao nhất, dựa trên lãi suất 11%-13%, nguồn cung tăng 20%-30%, giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ và tỷ lệ hấp thụ đạt 25%-40%, đưa thị trường vào trạng thái ổn định và phục hồi có chọn lọc.
Trong khi đó, kịch bản lý tưởng với lãi suất giảm về 9%-11%, nguồn cung tăng 30%-40%, giá bán tăng 5%-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40%-50% có thể giúp thị trường phục hồi rõ nét hơn. Tuy nhiên, đây được đánh giá là kịch bản khó xảy ra trong bối cảnh hiện nay.
Đại diện Avison Young Việt Nam cho biết trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, chất lượng tài sản sẽ quan trọng hơn tốc độ mở rộng danh mục hay kỳ vọng tăng giá. Những tài sản đáp ứng nhu cầu thực, tạo dòng tiền ổn định và vận hành hiệu quả được kỳ vọng phục hồi nhanh hơn các tài sản mang tính đầu cơ. Tuy nhiên, khoảng cách kỳ vọng về giá giữa bên bán và bên mua vẫn có thể kéo dài quá trình phục hồi.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản nửa cuối năm khó bước vào một chu kỳ tăng trưởng đồng loạt. Thị trường nhiều khả năng tiếp tục phục hồi theo hướng phân hóa, với lợi thế thuộc về những doanh nghiệp có dự án pháp lý rõ ràng, khả năng bàn giao và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực.
Lê Tỉnh/ Dân trí
