Dòng tiền đổ về đâu trong thời ´trăm hoa đua nở´?
Sự bùng nổ của nguồn cung, trong bối cảnh thanh khoản chậm lại, đang khiến nhà đầu tư băn khoăn trong việc lựa chọn điểm đến cho dòng tiền. Việc nhận diện những địa bàn chiến lược, lợi về cung, thuận về giá, giàu khả năng khai thác, có triển vọng bền vững mang ý nghĩa quyết định tới hiệu quả đầu tư không chỉ trong năm nay mà còn cho cả một chu kỳ.
Thị trường đa điểm đến nhưng phân hoá sâu
Trong 5 năm trở lại đây, ít có khi nào thị trường bất động sản lại chứng kiến nguồn cung “khổng lồ” ồ ạt đổ ra trong thời gian ngắn như hiện nay. Từ Bắc chí Nam, các đại dự án quy mô hàng trăm, hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn hecta xuất hiện nhiều như nấm sau mưa; mỗi đại dự án cung cấp hàng vạn sản phẩm, thuộc đủ loại hình, phân khúc. Đó là chưa kể hàng trăm, hàng nghìn dự án lớn nhỏ khác trên toàn quốc cũng đang tấp nập ra đời, khẩn trương khởi công, rộn ràng mở bán.
Nhưng thị trường “sôi” không đều. Trong nửa năm qua, thị trường chung rơi vào trầm lắng, có những địa bàn thậm chí “nằm im” khi dòng tiền chảy đi sau sáp nhập tỉnh thành, sau những cơn “sốt đất”, sau sự hưng phấn và kỳ vọng quá mức của nhà đầu tư. Bù lại, thị trường xuất hiện những địa bàn hút vốn mạnh, giao dịch sôi động, giá cả đi lên.
Thực trạng này dẫn đến một cấu trúc thị trường đa điểm đến nhưng phân hoá sâu. Đằng sau cấu trúc đó là sự thay đổi căn bản từ quy hoạch đến tâm lý nhà đầu tư.
Cụ thể, theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang tái định hình không gian phát triển theo hướng bám sát quy hoạch và đầu tư hạ tầng, đặc biệt là các tuyến vành đai, cao tốc và hệ thống metro (mô hình TOD).
Trong xu hướng này, các khu vực vùng ven, đô thị vệ tinh và những cực tăng trưởng mới có khả năng kết nối tốt sẽ trở thành không gian phát triển quan trọng. Đây là nền tảng để hình thành các đại đô thị tích hợp, có đầy đủ chức năng ở – làm việc – thương mại – dịch vụ – giáo dục – y tế – giải trí, thay vì chỉ phát triển các khu dân cư đơn chức năng. Bản chất của xu hướng này là sự chuyển dịch từ phát triển phân tán, manh mún sang phát triển có quy hoạch, có kết nối, có hệ sinh thái đô thị và tối ưu hóa không gian sử dụng đất.
Khi hạ tầng trở thành yếu tố tái phân bổ dân cư, việc làm và dịch vụ đô thị, tâm lý người mua cũng dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá theo quy hoạch sang đánh giá năng lực hình thành nhu cầu thực và khả năng khai thác bền vững của tài sản.
Xét ở góc độ nguồn cung, sự thay đổi cũng diễn ra rất rõ ràng. Nguồn cung tiếp tục gia tăng nhưng theo hướng tập trung, với vai trò chi phối thuộc về các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và năng lực triển khai đồng bộ. Các dự án đại đô thị quy mô lớn trở thành nguồn cung chủ đạo, nhờ lợi thế về quỹ đất sạch, khả năng phát triển hạ tầng – tiện ích và uy tín thương hiệu.
Quá trình tái cấu trúc không chỉ diễn ra về quy mô mà còn ở chất lượng nguồn cung, với xu hướng phát triển xanh, bền vững, tối ưu quy hoạch, tích hợp tiện ích, tiết kiệm năng lượng và nâng cao quản lý vận hành sau bàn giao. Điều này khiến người mua chuyển từ “mua theo cơ hội nguồn cung mới” sang “mua có chọn lọc”, ưu tiên pháp lý rõ, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sống tốt và giá trị bền vững.
Trong bối cảnh chi phí vốn tăng, người mua chuyển từ “vay để đón sóng” sang “tính dòng tiền để nắm giữ”, ưu tiên tài sản có khả năng khai thác, thanh khoản và biên an toàn tài chính tốt hơn. Không còn những quyết định dựa trên lời hứa bán hàng, người mua ngày càng chú trọng nhiều hơn đến dữ liệu, tiêu chuẩn, tư vấn chuyên nghiệp và bằng chứng xác thực hơn về chất lượng và triển vọng của dự án.
Tất cả những thay đổi này khiến thị trường có tính chọn lọc cao, càng khuếch đại hơn nữa sự phân hoá của dòng tiền đầu tư.
Tiền đổ vào đâu?
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO Group, cho rằng bất chấp áp lực từ nền giá cao, Hà Nội vẫn là một thị trường đầu tư “sáng giá” hiện nay. Cơ hội đang hình thành tại nhiều khu vực, điển hình như từ vành đai 3.5 đến vành đai 4, nhất là ở phía bắc. Bên cạnh đó, Mê Linh cũng rất tiềm năng khi đang là “vùng trũng” về giá của Thủ đô với mặt bằng giá chỉ bằng 1/2 Đông Anh, nhưng đang có bước chuyển mình quan trọng khi các chủ đầu tư lớn đổ về, hạ tầng kết nối hai bờ sông Hồng được đẩy mạnh và Hà Nội lấy sông Hồng làm trọng tâm đô thị.
Nhìn rộng ra toàn miền Bắc, ông Giang nhấn mạnh các tỉnh thành dọc trục Hà Nội - Bắc Ninh, Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh có khả năng đầu tư rất tốt nhờ các lợi thế căn bản về công nghiệp, lao động, dân cư, dòng vốn trong và ngoài nước.
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng giai đoạn vừa qua cho thấy thị trường các tỉnh thành trọng điểm có sức bật khá tốt, thậm chí có thể nói tỉnh thành là bệ đỡ cho thị trường toàn quốc. Trong số đó, nổi bật là các địa phương Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Bình Dương…
“Các tỉnh thành này có 2 lợi thế lớn, một là du lịch, hai là công nghiệp phát triển mạnh. Ví dụ Đà Nẵng – Nha Trang – Phú Quốc ghi nhận tăng trưởng rất tốt, các dự án được sở hữu lâu dài bán rất tốt, ngay cả dự án sở hữu 50 năm cũng vẫn bán được, ví dụ các dự án của Vingroup, Sun Group, BIM Group… Giá các thị trường này không hề thấp, nhưng do đáp ứng trúng nhu cầu của người mua như làm căn nhà thứ hai, khai thác cho thuê, nên vẫn thanh khoản tốt”, ông Quyết nói với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance.
Nhìn ở góc độ khác, ông Nguyễn Trọng Thìn, Chủ tịch Homes Plus, cho rằng các địa bàn có kết nối giao thông thuận tiện, nhất là bằng metro (đường sắt đô thị) đang hút dòng vốn người mua hơn cả. Ví dụ tại TP. HCM, metro Bến Thành - Cần Giờ rút ngắn thời gian di chuyển từ nội đô TP. HCM tới Cần Giờ từ 2 giờ xuống chỉ còn 15 phút giúp Cần Giờ thu hút người mua. Điều tương tự diễn ra với Quảng Ninh khi đường sắt cao tốc rút ngắn thời gian di chuyển từ Đông Anh xuống Hạ Long chỉ còn 23 phút.
“Không chỉ lợi về chỗ ở, các bất động sản gần ga metro rất có lợi về đầu tư. Tại các nước như Nhật Bản, Trung Quốc, bất động sản quanh ga metro có thể tăng hàng chục lần trong thời gian dài. Điều này mở ra cơ hội đầu tư hấp dẫn. Trong kỷ nguyên mới, bất động sản nội đô sẽ không thể tăng trưởng giá tốt bằng các bất động sản gắn với ga metro, vì đó sẽ là các ‘cực’ mới của các siêu đô thị”, ông Thìn nhấn mạnh.
Lê Nguyễn/Vietnamfinance
