Kinh nghiệm quốc tế trong phát triển nhà ở cho thuê bền vững
Theo VARS IRE, để phát triển phân khúc nhà ở cho thuê, cần có chính sách hỗ trợ, hành lang pháp lý và sự dẫn dắt mạnh mẽ từ Nhà nước.
Tại nhiều quốc gia, nhà ở cho thuê được xem là một trụ cột quan trọng của hệ thống an sinh xã hội.
Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), Việt Nam hiện đã phát triển mạnh các loại hình nhà ở để bán, nhưng gần như chưa hình thành được hệ thống nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, dài hạn và có sự dẫn dắt bài bản từ Nhà nước. Thị trường cho thuê hiện nay phần lớn vẫn mang tính tự phát, nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch đồng bộ và chưa bảo đảm chất lượng sống ổn định cho người dân.
VARS IRE cho rằng, trong giai đoạn tới, cần cân bằng tốt hơn giữa vai trò đầu tư của bất động sản và chức năng an cư của nhà ở. Một thị trường bền vững phải vừa đáp ứng nhu cầu tích lũy tài sản hợp pháp, vừa mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
Theo đó, vấn đề cốt lõi là người dân cần được tiếp cận nơi ở chất lượng với chi phí phù hợp. Đây cũng là lý do tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê được xem là một trụ cột quan trọng của hệ thống an sinh xã hội và ổn định đô thị.
Tại Đức, tỉ lệ sở hữu nhà chỉ khoảng 46%, thấp nhất châu Âu, nhưng quốc gia này vẫn nằm trong nhóm có chất lượng sống cao nhất thế giới. Thành công của Đức đến từ hệ thống pháp luật bảo vệ người thuê rất chặt chẽ. Chính phủ áp dụng cơ chế "Mietspiegel" - bảng giá thuê tham chiếu do chính quyền địa phương công bố, qua đó kiểm soát mức tăng giá thuê trong từng giai đoạn. Chủ nhà không thể tùy tiện tăng giá hoặc chấm dứt hợp đồng nếu không có lý do chính đáng theo quy định pháp luật. Điều này giúp người dân yên tâm xem nhà thuê là nơi ở ổn định lâu dài.
Trong khi đó, Singapore lựa chọn mô hình Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong phát triển nhà ở. Hiện nay, hơn 80% dân số Singapore sinh sống trong các khu nhà do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) phát triển. Bên cạnh mô hình sở hữu nhà ở có thời hạn 99 năm, Singapore còn duy trì hệ thống nhà ở cho thuê công cộng dành cho người thu nhập thấp với mức giá được trợ cấp lớn từ ngân sách Nhà nước.
Đáng chú ý, các khu nhà này không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà còn được quy hoạch đồng bộ về trường học, y tế, giao thông và các tiện ích công cộng, qua đó hình thành những cộng đồng dân cư chất lượng cao.
Tại Hàn Quốc, Chính phủ phát triển mạnh mô hình nhà ở cho thuê dài hạn thông qua Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH). Nhà nước trực tiếp đầu tư hoặc mua lại căn hộ thương mại để cho thuê dài hạn từ 20 - 30 năm dành cho sinh viên, người mới kết hôn và người thu nhập thấp. Nguồn vốn được huy động thông qua Quỹ Đô thị Quốc gia với lãi suất ưu đãi cùng các công cụ tài chính dài hạn. Nhờ đó, Hàn Quốc vừa bảo đảm an sinh nhà ở, vừa duy trì được sự ổn định của thị trường bất động sản.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, để phát triển nhà ở cho thuê bền vững, vai trò của Nhà nước mang tính quyết định. Khác với mô hình nhà ở để bán có thể thu hồi vốn nhanh, nhà ở cho thuê cần thời gian hoàn vốn rất dài, thường kéo dài từ 15 - 25 năm, trong khi biên lợi nhuận không cao. Nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường thông thường, khu vực tư nhân rất khó có động lực tham gia.
Do đó, VARS IRE cho rằng, song song với việc thúc đẩy triển khai Quỹ Nhà ở cho thuê quốc gia, Việt Nam cần thay đổi tư duy phát triển nhà ở, xem nhà ở cho thuê là một hạ tầng an sinh thiết yếu tương tự giáo dục, y tế hay giao thông công cộng.
Khi quy hoạch các đại đô thị lớn, Nhà nước nên có cơ chế khuyến khích, ưu đãi về thuế và tiền sử dụng đất để doanh nghiệp chủ động phát triển phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn hoặc nhà ở xã hội chất lượng cao. Cùng với đó, cần thiết kế hệ thống tài chính dài hạn cho phân khúc này thông qua quỹ tiết kiệm nhà ở, tín dụng ưu đãi lãi suất thấp và cơ chế miễn, giảm thuế đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê.
Theo VARS IRE, nếu không có một "thiết kế thể chế đặc biệt", rất khó để khu vực tư nhân tham gia vào phân khúc này ở quy mô lớn.
Một vấn đề quan trọng khác là Việt Nam cần xây dựng hành lang pháp lý riêng cho thị trường thuê nhà nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê. Hiện nay, người thuê nhà luôn ở thế yếu khi đối mặt với nguy cơ tăng giá đột biến, chấm dứt hợp đồng bất ngờ hoặc điều kiện sống không bảo đảm. Do đó, cần từng bước hình thành Luật Thuê nhà với các quy định cụ thể về hợp đồng thuê, biên độ tăng giá, tiêu chuẩn chất lượng nhà cho thuê và trách nhiệm của chủ sở hữu.
Như Hạ/Baolaodong
