Bước chuyển mới trong điều hành tín dụng bất động sản
Trao đổi với Thời báo Ngân hàng, TS. Châu Đình Linh, Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh nhận định, Công văn 4551/NHNN-CSTT về tăng trưởng tín dụng năm 2026 giúp mở thêm dư địa tín dụng cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất, đồng thời cho thấy cách tiếp cận linh hoạt hơn của NHNN trong định hướng dòng vốn vào các lĩnh vực ưu tiên mà không nới lỏng tín dụng bất động sản một cách đại trà.
Theo ông, Công văn 4551/NHNN-CSTT sẽ tác động như thế nào đến việc phân bổ dòng vốn tín dụng trong thời gian tới?
Đây là một điều chỉnh mang tính kỹ thuật nhưng có ý nghĩa đáng chú ý về mặt chính sách. Trong khi NHNN vẫn duy trì định hướng kiểm soát rủi ro đối với tín dụng bất động sản, việc không tính phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào dư nợ tín dụng bất động sản cho thấy cơ quan điều hành đang có cách tiếp cận linh hoạt hơn, sát thực tế hơn và phân loại rõ ràng hơn giữa các phân khúc.
Ý nghĩa lớn nhất của điều chỉnh chính sách trên không phải là nới lỏng dòng vốn, mà là bài toán điều tiết có chọn lọc của cơ quan quản lý. Thay vì đánh đồng toàn bộ một ngành kinh tế làm xuất hiện điểm nghẽn chung và vô tình bó hẹp các khu vực tạo ra giá trị gia tăng, Nhà điều hành đã đi sâu phân tích, sàng lọc từng phân khúc theo bản chất sử dụng vốn. Cách tiếp cận này giúp giữ vững nguyên tắc ghìm cương nhóm đầu cơ rủi ro cao, nhưng vẫn tạo không gian thông thoáng cho các động lực tăng trưởng dài hạn, tránh để chính sách rơi vào trạng thái méo mó hay phản ứng chậm trước dòng chảy thị trường.
Đặc biệt ở góc độ quản trị vĩ mô, bước chuyển này thể hiện một tư duy quản lý mới khi dịch chuyển từ “quản lý theo ngành” sang “quản lý chi tiết theo đối tượng và thứ tự ưu tiên”.
Từ mô hình thí điểm của bất động sản, NHNN hoàn toàn có thể xây dựng các kịch bản điều hành dựa trên dữ liệu, thiết lập chỉ số cảnh báo sớm để chủ động ứng phó thay vì chạy theo xử lý sự vụ. Tư duy quản trị mới này nếu được nhân rộng sang các lĩnh vực trọng điểm khác sẽ là chìa khóa tối ưu hóa chất lượng phân bổ vốn quốc gia, thúc đẩy tính lan tỏa đồng bộ cho toàn nền kinh tế.
Vậy chúng ta có thể kỳ vọng nhà ở xã hội và hạ tầng khu công nghiệp sẽ phát triển mạnh nhờ chính sách này?
Trước hết cần phải thấy rằng vốn tín dụng ngân hàng chỉ là một trong nhiều nguồn lực tài chính để thực hiện mục tiêu phát triển nhà ở xã hội và hạ tầng khu công nghiệp. Doanh nghiệp vẫn phải chủ động xây dựng cơ cấu vốn hợp lý, bao gồm vốn chủ sở hữu, vốn huy động từ khách hàng, trái phiếu doanh nghiệp và các nguồn vốn hợp pháp khác.
Tuy nhiên, cơ chế mới sẽ tạo điều kiện để các ngân hàng chủ động thiết kế những sản phẩm tín dụng chuyên biệt cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và khu công nghiệp. Khi phần dư nợ tăng thêm không bị tính vào hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản, ngân hàng có thêm dư địa để giải ngân cho các dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện.
Tôi cho rằng, thời gian tới các ngân hàng có thể xây dựng các gói tín dụng “may đo” cho từng nhóm khách hàng với lãi suất ưu đãi hơn, kỳ hạn phù hợp hơn và quy trình xử lý chuyên biệt hơn. Điều này không chỉ giúp chủ đầu tư tiếp cận vốn thuận lợi hơn mà còn hỗ trợ trực tiếp người mua nhà, người lao động và doanh nghiệp trong các khu công nghiệp.
Tuy nhiên, cơ hội tiếp cận vốn chỉ thực sự mở rộng khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ yêu cầu về pháp lý dự án, quản trị tài chính và minh bạch dòng tiền. Các dự án phải được triển khai đúng quy hoạch, đúng quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Đồng thời bảo đảm vốn vay được sử dụng đúng mục đích. Đây là điều kiện quan trọng để tạo niềm tin cho ngân hàng, nhà đầu tư và người mua nhà.
Theo ông, những ngân hàng nào sẽ tận dụng tốt nhất chính sách mới này?
Lợi thế sẽ thuộc về những ngân hàng có nền tảng quản trị rủi ro tốt, áp dụng các chuẩn mực quốc tế như Basel II, Basel III và có kinh nghiệm triển khai tín dụng bất động sản. Đây là những tổ chức có khả năng nhanh chóng xây dựng các sản phẩm tín dụng chuyên biệt cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất, đồng thời vẫn bảo đảm an toàn vốn và kiểm soát rủi ro.
Tuy nhiên, cơ chế mới không nên được nhìn nhận đơn thuần là cơ hội để mở rộng dư nợ. Việc gia tăng tín dụng phải đi kèm với nguyên tắc thận trọng, nâng cao chất lượng thẩm định và giám sát chặt chẽ dòng tiền sau giải ngân. Bên cạnh tài sản bảo đảm, ngân hàng cần đánh giá kỹ tính khả thi của dự án và khả năng tạo dòng tiền thực tế.
Ngoài ra, những ngân hàng có mức độ số hóa cao, quy trình xử lý hồ sơ chuẩn hóa, năng lực thẩm định mạnh và uy tín thương hiệu tốt cũng sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc tiếp cận khách hàng, triển khai sản phẩm và kiểm soát rủi ro.
Dù cơ chế mới mở ra dư địa tăng trưởng, các ngân hàng vẫn cần đa dạng hóa danh mục tín dụng, tránh tập trung quá mức vào một phân khúc. Quản trị rủi ro hiệu quả và bảo đảm dòng vốn đi đúng mục đích sẽ tiếp tục là yếu tố quyết định thành công trong quá trình triển khai chính sách này.
Xin cảm ơn ông!
Hồng Sơn/Thoibaonganhang
