Doanh nghiệp địa ốc tăng tốc vay nợ
Quy mô nợ vay của nhiều doanh nghiệp địa ốc đã tăng lên nhanh chóng trong năm 2025, có những doanh nghiệp thậm chí còn tăng bằng lần. Điều này có thể xem là một hệ quả của sự bùng nổ nguồn cung dự án và phần nào cho thấy khả năng đà tăng sẽ không dừng lại trong năm 2026 bất chấp lãi suất đang dâng lên.
Nợ vay tăng vùn vụt
Năm 2025 đã chứng kiến 2 “kỷ lục”: sự bùng nổ của nguồn cung dự án bất động sản và sự thăng hoa của tăng trưởng tín dụng (bao gồm tín dụng bất động sản), cả 2 đều đạt mức lớn nhất trong nhiều năm trở lại đây.
Riêng về tín dụng bất động sản, thống kê của Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đối với 50 doanh nghiệp phát triển nhà ở hàng đầu đang niêm yết trên HoSE, HNX và UPCoM cho thấy rõ nét tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ nợ vay - biểu hiện cụ thể của tăng trưởng tín dụng bất động sản ở cấp độ doanh nghiệp.
Theo đó, có không ít doanh nghiệp tăng trưởng nợ vay bằng lần như: Tập đoàn Sunshine – HNX: KSF (25 lần), Nam Mê Kông – HNX: VC3 (4,2 lần), BGI Group – HNX: VC7 (2,3 lần), BV Land – UPCoM: BVL (2,1 lần)… Nhiều doanh nghiệp tăng trưởng nợ vay hai con số như: Vinhomes – HoSE: VHM (80%), Vingroup – HoSE: VIC (49%), Khang Điền – HoSE: KDH (43%), Văn Phú Invest – HoSE: VPI (38%), Hodeco – HoSE: HDC (38%), TTC Land – HoSE: SCR (14%)…
Nhìn sâu hơn vào quy mô dòng tiền thu từ đi vay trong năm 2025, có thể hình dung mức độ vay mượn rất “khủng” của các doanh nghiệp này. Chẳng hạn như Vingroup thu về từ đi vay tới 288.407 tỷ đồng, tăng 83% so với năm trước. Theo sau là Vinhomes với 124.053 tỷ đồng, tăng 54%; Novaland với 21.248 tỷ đồng, tăng gấp 3,4 lần; Tập đoàn Sunshine với 8.105 tỷ đồng, tăng gấp 13 lần; Khang Điền với 5.459 tỷ đồng, tăng 25%; Đất Xanh với 4.827 tỷ đồng, tăng 19%; TTC Land với 4.379 tỷ đồng, tăng 28%; Văn Phú Invest với 4.291 tỷ đồng, tăng 35%; Hodeco với 2.034 tỷ đồng, tăng 90%...
Một số doanh nghiệp vừa và nhỏ, tuy quy mô dòng tiền thu từ đi vay không lớn, chỉ vài trăm tỷ đồng, nhưng so với năm trước cũng tăng rất mạnh, có thể kể đến là: Nam Mê Kông (tăng 8,5 lần), BecamexTDC – HoSE: TDC (tăng 3,7 lần), BGI Group (tăng 2,9 lần)…
Tất cả cùng cho thấy một năm “tưng bừng” vay mượn của cộng đồng doanh nghiệp phát triển nhà ở, tương ứng với sự bùng nổ nguồn cung dự án.
Xét theo giá trị tuyệt đối, Vingroup có dư nợ vay cao nhất, đạt 335.389 tỷ đồng, theo sau là Vinhomes (146.256 tỷ đồng), Novaland – HoSE: NVL (67.191 tỷ đồng), Khang Điền (10.150 tỷ đồng), Văn Phú Invest (6.289 tỷ đồng), Nam Long – HoSE: NLG (5.522 tỷ đồng), Đất Xanh – HoSE: DXG (4.796 tỷ đồng), TTC Land (4.186 tỷ đồng), DIC Group – HoSE: DIG (2.237 tỷ đồng)…
Việc quy mô vay nợ “phình to” tất yếu dẫn đến sự gia tăng của chi phí tài chính. Trong năm 2025, nhiều doanh nghiệp nói trên ghi nhận chi phí tài chính tăng rất mạnh, tiêu biểu là: DIC Group (tăng 3,6 lần), Tập đoàn Sunshine (tăng 2,4 lần), Nam Long (tăng 95%), Vinhomes (tăng 58%), Vingroup (tăng 53%)…
Xét giá trị tuyệt đối, các doanh nghiệp có chi phí tài chính lớn nhất là: Vingroup (47.826 tỷ đồng), Vinhomes (16.588 tỷ đồng), Tập đoàn Sunshine (1.524 tỷ đồng), Nam Long (647 tỷ đồng)…
Việc một số doanh nghiệp ghi nhận chi phí tài chính thấp, dù quy mô nợ vay rất lớn, là do sử dụng phương pháp vốn hoá chi phí lãi vay. Tiêu biểu như Khang Điền chỉ ghi nhận chi phí tài chính 180 tỷ đồng do đã vốn hoá chi phí lãi vay 805 tỷ đồng. Còn trên thực tế, trong năm, Khang Điền đã chi trả lãi vay lên tới 838 tỷ đồng.
Nợ vay sẽ vẫn tăng mạnh trong năm 2026?
Sự gia tăng mạnh mẽ của quy mô nợ vay trong năm 2025 gắn liền với sự mở rộng đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, trong năm 2026, nhiều khả năng nợ vay sẽ tiếp tục gia tăng bởi số lượng dự án ra mắt được dự báo còn lớn hơn năm trước đó.
Ngáng trở đáng kể của việc doanh nghiệp bất động sản mở rộng vay mượn là quan điểm thận trọng hơn trong cấp tín dụng cho bất động sản, ví như chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước về việc kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng với lĩnh vực bất động sản năm 2026 không quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Chỉ đạo này đã dẫn đến một động thái “gây sốc” cho thị trường là BIDV hồi trung tuần tháng 2/2026 đã “lệnh” cho các chi nhánh tạm dừng trình hội sở tiếp cận mới các dự án, phương án kinh doanh bất động sản của khách hàng doanh nghiệp.
Ghi nhận cho thấy ở thời điểm hiện tại, một số ngân hàng cũng đang “siết mềm” việc cho vay bất động sản, kể cả đó là khách hàng doanh nghiệp.
Bên cạnh yếu tố nói trên là tác động của đà tăng lãi suất. Từ cuối năm 2025 đến nay, lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản đã tăng lên rất đáng kể. Tại các ngân hàng có vốn nhà nước như BIDV, VietinBank… lãi suất cho vay vọt lên rất cao (tới 14% - 15%). Trong khi đó, mặt bằng lãi suất cho vay tại nhiều ngân hàng tư nhân cũng đã tiến lên trên 10%. Điều này khiến tâm lý lo ngại lan rộng trong cộng đồng doanh nghiệp và giới đầu tư bất động sản.
Tuy nhiên, nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về những lo ngại này, ông Nguyễn Thế Minh – Giám đốc khối Nghiên cứu và phát triển khách hàng cá nhân - Chứng khoán Yuanta Việt Nam, cho rằng tín dụng cho chủ đầu tư bất động sản năm 2026 vẫn sẽ được bảo đảm. “Không phải lo ngại quá mức, vì dòng tiền đã hỗ trợ cho chủ đầu tư lấy và triển khai dự án rồi”, ông nhấn mạnh.
Đối với nhà đầu tư bất động sản cá nhân, ông Thế Minh cho rằng tác động của đà tăng lãi suất chưa hẳn đã đến mức tạo ra một cú “quay xe” về hành vi vay mượn, vì ít nhất 2 lý do. Một là giá nhà vẫn có triển vọng gia tăng trong năm tới và mức tăng đó đủ sức bù đắp đà tăng của lãi suất. Hai là cầu và sức mua của người mua ở thực vẫn khá tốt. “Người mua ở thực đang thay đổi khẩu vị, thay vì mua nhà nội thành thì chuyển sang vùng ven, vì thế thanh khoản thị trường vẫn được duy trì. Đó là chưa nói triển vọng tăng trưởng kinh tế cao, thu nhập của người dân được nâng lên nữa”, ông Minh nói.
Theo các chuyên gia, đà tăng lãi suất hiện nay có thể tiếp tục được duy trì trong năm 2026, nhưng mức tăng sẽ không quá mạnh và thời gian tăng cũng sẽ không kéo dài quá lâu. Nguyên do không chỉ bởi chủ trương tăng trưởng cao cần phải được hỗ trợ bởi một nền lãi suất phù hợp mà còn vì dư địa điều hành tiền tệ vẫn còn nhờ xu hướng giảm lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) giúp giảm áp lực tỷ giá.
Ngoài ra, cũng cần thấy thêm rằng các chủ đầu tư sẽ có động thái thích ứng với bối cảnh mới. Việc kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất 0% cho khách vay mua nhà, có thể lên tới 24 – 36 tháng hoặc hơn, kết hợp với các chính sách giãn thanh toán, cam kết tiền thuê… được nhìn nhận sẽ tạo ra một “lớp đệm chống sốc” trước diễn biến lãi suất, kích thích cầu mua nhà.
Tất cả những điều đó củng cố cho kỳ vọng thị trường bất động sản vẫn giữ được nhiệt sau một năm 2025 đầy hứng khởi, khi phần nhiều tin rằng thị trường đã bắt đầu một chu kỳ tăng trưởng mới. Tất nhiên, với kịch bản rất xấu, cú sốc thanh khoản sẽ diễn ra, nhưng xác suất cho một kịch bản rất xấu đó cũng là rất thấp.
Ái Châu Tử/vietnamfinance
