Thị trường bất động sản đang được hỗ trợ bởi 4 động lực chính
Đó là nhận xét của ông Hoàng Hữu Minh Dũng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và phát triển của BHS Property, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay cũng như triển vọng trong giai đoạn kế tiếp.
Dòng tiền thông minh hướng về chủ đầu tư lớn
- Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 tiếp tục chứng kiến sự bùng nổ về nguồn cung, song thanh khoản chậm lại. Dữ liệu của BHS Property có cho thấy điều này?
Dữ liệu báo cáo của BHS Property cho thấy, quý I/2026, thanh khoản phân khúc cao tầng cả nhà ở và nghỉ dưỡng giảm 30% - 40% so với 2 hai quý trước đó. Tuy nhiên, phân khúc thấp tầng có tín hiệu tích cực hơn khi cả nguồn cung và lượng giao dịch vẫn tăng 30% so với quy trước nhờ việc triển khai bán hàng các đại dự án của các chủ đầu tư lớn. Tất nhiên, mức tăng này vẫn chưa tương xứng với kỳ vọng.
- Trong bối cảnh thị trường có những yếu tố thuận - nghịch đan xen, ông nhận thấy tâm lý, “khẩu vị” của người mua đã thay đổi như thế nào?
Mỗi khi thị trường có dấu hiệu gặp khó, dòng tiền thông minh của người mua lại quay trở lại với những sản phẩm mang tính an toàn. Đó là các sản phẩm có vị trí tại các đô thị lớn (Hà Nội, Đà Nẵng, TP. HCM) hoặc lõi của các tỉnh thành phố, pháp lý chuẩn chỉ, của các chủ đầu tư uy tín, có bức tranh rõ nét về tiềm năng, có hệ thống hạ tầng, giao thông, đáp ứng được nhu cầu thực (để ở, cho thuê khai thác).
- Với các chủ đầu tư/nhà phát triển dự án, giai đoạn vừa qua, cuộc cạnh tranh bán hàng diễn ra như thế nào? Đâu là trọng tâm tranh đua giữa các chủ đầu tư?
Giai đoạn này thị trường đang phải cạnh tranh tương đối khốc liệt ở nhiều mặt.
Thứ nhất là về pháp lý và tiến độ. Pháp lý là một trong những yếu tố sàng lọc dự án đầu tiên, các dự án cần có quy hoạch rõ ràng, giấp phép đầy đủ, tiến độ xây dựng tốt
Thứ hai là về sản phẩm. Các chủ đầu tư phải tối ưu tổng giá trị sở hữu, các thiết kế phải tối ưu công năng, phù hợp với nhu cầu sử dụng. Ngoài ra vẫn phải có những khác biệt hóa về sản phẩm như: các mô hình đô thị tích hợp, TOD, Branded Residence…
Thứ ba là về chính sách bán hàng. Chủ đầu tư phải liên tục ra các chính sách hấp dẫn: hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ, cam kết lợi nhuận…
Thứ tư là về hệ sinh thái và thương hiệu. Khách hàng không chỉ mua một căn nhà mà đang mua uy tín thương hiệu, năng lực vận hành, chất lượng cộng đồng, hệ sinh thái dịch vụ đi kèm. Các chủ đầu tư lớn đang tập trung rất mạnh vào việc xây dựng những điều này.
Tóm gọn lại, trọng tâm cạnh tranh của các chủ đầu tư nằm ở năng lực tạo niềm tin cho khách hàng.
- Trong cuộc cạnh tranh đó, các chủ đầu tư nhỏ làm sao để giành được lợi thế bán hàng trước các “ông lớn” vốn có thương hiệu và năng lực tài chính mạnh?
Tôi cho rằng lợi thế lớn nhất của chủ đầu tư nhỏ trong giai đoạn 2025–2026 không phải là giá rẻ, mà là sự tập trung.
Các tập đoàn lớn phải quản lý hàng chục dự án cùng lúc, trong khi một chủ đầu tư nhỏ có thể dồn toàn bộ nguồn lực để làm thật tốt một dự án duy nhất. Nếu sản phẩm phù hợp nhu cầu, pháp lý minh bạch, tiến độ tốt và giá trị sử dụng thực sự cao, thì khách hàng ngày nay sẵn sàng lựa chọn dự án đó dù thương hiệu không phải là tên tuổi lớn nhất thị trường. Đây chính là cơ hội để các doanh nghiệp vừa và nhỏ tạo dấu ấn riêng trong chu kỳ phát triển mới của bất động sản Việt Nam.
Thị trường được hỗ trợ bởi 4 động lực chính
- Theo ông, thị trường đang đối diện với những lực cản nào - và những lực cản đó liệu có sớm suy yếu không?
Theo tôi, thị trường hiện nay đang chịu tác động bởi các lực cản chính gồm khả năng chi trả của người mua chưa theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản, tâm lý thận trọng của khách hàng, chi phí phát triển dự án và sự phân hóa mạnh giữa các dự án.
Các vướng mắc về pháp lý và nguồn cung đang được tháo gỡ dần nhờ những thay đổi về chính sách. Tuy nhiên, bài toán giá nhà cao so với thu nhập và chi phí phát triển dự án ngày càng tăng sẽ vẫn là những thách thức mang tính dài hạn đối với thị trường bất động sản Việt Nam.
- Thị trường bất động sản có những động lực – những yếu tố hỗ trợ nào để duy trì “nhiệt”?
Theo tôi, thị trường hiện nay đang được hỗ trợ bởi bốn động lực chính gồm việc hoàn thiện khung pháp lý, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, nhu cầu nhà ở thực vẫn ở mức cao và mặt bằng lãi suất ổn định hơn - mặc dù vẫn khá cao so với giai đoạn trước.
Bên cạnh đó, sự cải thiện của tâm lý nhà đầu tư và dòng vốn quay trở lại thị trường cũng đang góp phần nâng cao thanh khoản. Những yếu tố này giúp thị trường duy trì đà phục hồi, dù quá trình phục hồi sẽ diễn ra theo hướng chọn lọc và phân hóa hơn so với các chu kỳ trước.
Điểm khác biệt của chu kỳ hiện nay là động lực tăng trưởng không còn đến chủ yếu từ kỳ vọng tăng giá, mà đến từ quá trình hoàn thiện thể chế, phát triển hạ tầng và nhu cầu ở thực. Đây là những động lực có tính nền tảng, giúp thị trường phát triển bền vững hơn thay vì phụ thuộc vào các cơn sốt ngắn hạn như trước đây.
- Với phân tích về lực cản – động lực đó, ông cho rằng thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 có thể “đảo pha”, “chuyển trạng thái” sang sôi động, thanh khoản mạnh không?
Tôi cho rằng nửa cuối năm 2026 thị trường bất động sản có khả năng bước sang trạng thái sôi động hơn nhờ tác động cộng hưởng từ việc hoàn thiện pháp lý, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, cải thiện nguồn cung và sự phục hồi của niềm tin thị trường.
Tuy nhiên, sự sôi động sẽ mang tính chọn lọc thay vì đồng loạt. Dòng tiền sẽ tập trung vào những dự án có pháp lý tốt, chủ đầu tư uy tín và khu vực có động lực tăng trưởng rõ ràng. Vì vậy, đây nhiều khả năng là giai đoạn chuyển từ phục hồi sang tăng trưởng ổn định, hơn là một chu kỳ tăng nóng như các giai đoạn trước.
Đầu tư vào đâu để sinh lời?
- Ông cho rằng trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư có thể tìm cơ hội ở những địa bàn nào, phân khúc nào?
Trong giai đoạn hiện nay, tôi cho rằng cơ hội đầu tư vẫn tồn tại khá nhiều, nhưng khác với các chu kỳ trước, cơ hội không còn phân bổ đồng đều mà tập trung vào những khu vực có động lực phát triển thực sự: vị trí trung tâm; hưởng lợi từ các hạ tầng lớn đang triển khai; có động lực công nghiệp và việc làm; nằm trong quá trình mở rộng không gian đô thị.
Ví dụ tại miền Bắc là trung tâm Hà Nội, Đông Anh, Mê Linh, Bắc Ninh..; tại miền Trung là Đà Nẵng, Nha Trang... ; tại miền Nam là TP. HCM, Tây Ninh (Long An cũ), Đồng Nai...
Các phân khúc có triển vọng là nhà ở phục vụ nhu cầu thực, bất động sản gắn với công nghiệp, bất động sản tạo dòng tiền.
- Ông có khuyến nghị gì cho nhà đầu tư cá nhân?
Tôi cho rằng nhà đầu tư nên ưu tiên bảo toàn vốn trước khi tìm kiếm lợi nhuận, không mua vì sợ bỏ lỡ cơ hội.
Bên cạnh đó là chỉ đầu tư vào những gì mình hiểu. Nhà đầu tư cần trả lời được câu hỏi: ai sẽ mua lại tài sản này trong tương lai, ai sẽ thuê tài sản này, động lực tăng giá là gì và trong bao lâu.
Nhà đầu tư cần ưu tiên pháp lý và thanh khoản. Pháp lý tốt quan trọng hơn giá rẻ, thanh khoản tốt quan trọng hơn kỳ vọng tăng giá cao.
Việc hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức nên được cân nhắc để bớt áp lực trả nợ, có phương án dự phòng nếu thị trường chậm hơn dự kiến, tránh để lãi suất ăn mòn lợi nhuận và vốn. Và nhà đầu tư nên đi theo hạ tầng, dân cư và việc làm.
Trong chu kỳ mới, bất động sản không còn thưởng nhiều cho người mua nhanh nhất, mà thưởng nhiều hơn cho người hiểu thị trường sâu nhất và kiên nhẫn nhất.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
